Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde son dönemlerde sıkça yaşanan depremler, hayatımızı derinden etkilemeye devam etmektedir. Özellikle 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerde yaklaşık 50 bin kişi hayatını kaybetmiş, 122 binden fazla kişi yaralanmış, 35 binden fazla bina yıkılmış ve yaklaşık 14 milyon kişi doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenmiştir. Bu afetler yalnızca can ve mal kaybına yol açmakla kalmayıp, kiracı-kiraya veren ilişkilerinde de önemli hukuki sorunları gündeme getirmiştir. Deprem sonrası hasar gören veya kullanılamaz hale gelen konut ve işyerlerinde, deprem nedeniyle kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama talepleri ortaya çıkarken, kiracı haklarının yeterince bilinmemesi bu süreçte mağduriyetlerin artmasına yol açmaktadır.
Yargıtay kararları da bu konuda somut örnekler sunmaktadır. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, olağanüstü afetler sonrasında kira sözleşmelerinin uyarlanabileceğini ve kira bedelinin bölgesel ekonomik koşullara göre yeniden düzenlenebileceğini açıkça belirtmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, deprem sonrası ticari faaliyetlerde yaşanan gelir kayıplarını dikkate alarak kira bedelinin düşürülmesine karar vermiştir. Bu kararlar, kiracıların aşırı ifa güçlüğü ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda sözleşme şartlarının yeniden düzenlenebileceğinin önemli bir göstergesidir.
Kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşmeye ve kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek ve bu durumu kira süresince korumaktır. Deprem nedeniyle meydana gelen yapısal hasarlar, bu borcun ihlaline ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna yol açar. Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi uyarınca, kiralanandaki ayıp kiracının kullanımını kısmen (örneğin mutfağın ya da banyonun kullanılamaması) veya tamamen engelliyorsa, kiracı şu haklara sahiptir:
- Kira bedelinde indirim talep etmek,
- Ayıbın giderilmesini istemek,
- Sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek.
Kiracı, durumun ağırlığına göre en uygun seçeneği tercih edebilir. Örneğin, onarımla giderilebilecek hasarlarda onarım talep edilip bu süreçte kira bedelinde indirim istenebilir; kiraya veren onarımı yapmazsa, kiracı onarımı kendisi gerçekleştirip masrafı kira bedelinden düşebilir. Taşınmaz tamamen yıkılmış veya kullanılamayacak durumda ise sözleşme kendiliğinden sona erer ya da kiracı fesih hakkını kullanabilir; bu durumda kira bedeli istenemez ve peşin ödemeler iade edilir.
Deprem sonrası hasarlar çoğu zaman yalnızca gözle görülür nitelikte olmayabilir. Kiracı, taşınmazı kiralamadan önce meydana gelmiş yapısal sorunları teslim anında fark edemeyebilir. Özellikle yüzeysel onarımlarla gizlenen çatlaklar, yalıtıma ilişkin eksiklikler veya geçici müdahalelerle ertelenen problemler sonradan ortaya çıkabilmektedir. Hukuki literatürde “gizli ayıp” olarak adlandırılan bu tür durumlar, Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi kapsamında kiracının kullanımını engelliyorsa; yine kira bedelinde indirim, ayıbın giderilmesini isteme veya sözleşmeyi feshetme haklarını doğurur. Ancak kiracının bu haklardan yararlanabilmesi için, ayıbı öğrendiği andan itibaren makul süre içinde kiraya verene bildirimde bulunması büyük önem taşır.
Diğer yandan, deprem nedeniyle zarar gören kişisel eşya konusu da kiracılar açısından önemlidir. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yalnızca binanın kendisini kapsarken, kiracının kişisel eşyaları genellikle bu kapsamın dışındadır. Kiracının eşyalarını koruyabilmesi için ayrıca sigorta yaptırması gerekmektedir. Aksi takdirde, zarar gören eşyalar için ne devletten ne de kiraya verenden tazminat talep edilmesi mümkün olur. Ancak, taşınmazdaki yapısal sorunlar kiraya verene ait kusur veya ihmale dayanıyorsa, kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun genel tazminat hükümleri kapsamında zararını talep edebilir; bu durumda zarar ile kusur arasındaki bağın ispatı kiracıya aittir. Örneğin, kiraya verenin binanın bakımını ihmal etmesi veya yapısal sorunları zamanında gidermemesi durumunda, kiracı bu ihmali ispatlayarak tazminat talep edebilir.
Sonuç
Deprem sonrası kiralanan taşınmazlarda ortaya çıkan hasarlar, doğrudan kiracının barınma ve taşınmazı normal kullanım amacına uygun biçimde kullanabilme hakkını etkilediği için, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ayıptan sorumluluk hükümleri özel önem kazanmaktadır. Kiracının, kira bedelinde indirim, onarım talebi veya sözleşmeyi fesih gibi seçimlik haklarını zamanında ve usulüne uygun biçimde kullanması, olası hak kayıplarını önleyecektir. Bu süreçte yapılacak teknik incelemeler, tutulan tutanaklar ve yazılı bildirimler, kiracının hukuki konumunu güçlendirecek; gerektiğinde mahkemeler nezdinde ispat kolaylığı sağlayacaktır. Dolayısıyla, deprem sonrası ortaya çıkan hasarlarda kiracının bilinçli hareket etmesi, yalnızca mağduriyetlerin giderilmesi değil, aynı zamanda güvenli yaşam koşullarının korunması bakımından da kritik bir rol taşımaktadır.
Türkçe 
English