Kısa süreli kiralamalara ilişkin 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, kamuoyunda yaygın olarak “Airbnb Yasası” olarak anılmaktadır. Bu düzenlemenin yürürlüğe girmesinin ardından geçen süre, uygulamanın hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli sonuçlar doğurduğunu ve çeşitli tartışmaları beraberinde getirdiğini göstermektedir. Özellikle izin belgesi zorunluluğu ve yüksek para cezaları, birçok konut sahibinin kısa süreli kiralama faaliyetlerini bırakmasına veya uzun dönem kiralamaya yönelmesine neden olmuştur.
Mevzuat hükümlerine göre, kısa süreli kiralamalar yalnızca tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarını kapsamakta ve bu faaliyet için Turizm Konutu İzin Belgesi alınması zorunlu tutulmaktadır. Bu belgeyi yalnızca konutun maliki ya da üzerinde ayni hak sahibi kişiler alabilmekte, kiracılar bu imkândan yararlanamamaktadır. Başvurularda, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı onay aranmakta; yalnızca yönetim planında açıkça izin verilen konutlarda bu şart uygulanmamaktadır. Üçten fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda ise aynı kişi en fazla binanın %25’i için belge alabilmektedir. İzin belgesi olmadan yapılan kiralama, aracılık veya mevzuata aykırı tanıtım durumlarında ise 100.000 TL’den başlayıp 1.000.000 TL’ye kadar varan idari para cezaları uygulanmaktadır.
Konutların denetiminde ise belirli asgari koşullar aranmakta; en az bir yatak odası, banyo, yaşam alanı ve mutfağın bulunması, sıcak-soğuk suyun temini, yatak odalarında nitelikli yatak ve temel nevresim ile havluların sağlanması zorunludur. Ayrıca yangın söndürücü, duman dedektörü ve kaçış planı gibi güvenlik donanımlarının eksiksiz ve bakımlı olması gerekmektedir. Konut kapasitesi ise, her yatak odası için iki kişi ve ilave olarak en fazla iki kişi ile sınırlandırılmış olup, toplam konaklama sayısı üç yaş altı çocuklar hariç on iki kişiyi geçememektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, 2024 yılı boyunca yaklaşık 22.939 turizm konutu izin belgesi düzenlenmiştir. Ancak bu sayı, önceki dönemlerde kısa süreli kiralama platformlarında yer alan ilanlara kıyasla oldukça düşük kalmış ve piyasada belirgin bir daralma yaşanmıştır. Özellikle İstanbul’da kiralanabilir konut sayısındaki azalma, düzenlemenin piyasa üzerindeki etkisini açıkça ortaya koymaktadır. Kısa dönem kiralamalar için getirilen standartların kiracıların güvenliği ve konforu açısından olumlu sonuçlar getirdiği kabul edilse de, ev sahipleri açısından süreç ağır yükümlülükler içermektedir. Özellikle tüm kat maliklerinin onayı, izin sürecinin uygulanabilirliğini zorlaştırmakta, yüksek maliyetler ve idari yaptırımlar birçok ev sahibinin bu alandan çekilmesine yol açmaktadır.
Bunun yanı sıra, aynı kişinin üçten fazla bağımsız bölüm içeren bir binanın en fazla %25’i için izin belgesi alabilmesi, apartmanların tamamının turizm amaçlı kiralamaya açılmasını engellemektedir. Bu sınırlama, apartman sakinlerinin yaşam düzenini korumak adına olumlu bir düzenleme olarak görülse de, uluslararası alanda yaygın olan profesyonel kiralama modellerinin Türkiye’de gelişmesini zorlaştırmaktadır. Örneğin Prag’da “Michal & Friends” veya Paris, Roma, Barselona gibi şehirlerde yaygın olan “Sweett” gibi firmalar, binaları satın alıp modern ve yüksek standartlarda konaklama seçenekleri sunmaktadır. Seyahat edenler için bu tür markaların sağladığı güvenilirlik ve kalite, sektörün vazgeçilmez bir gerekliliği olarak kabul edilmektedir; tıpkı küresel kahve zincirlerinin her şubesinde standart bir deneyim sunması gibi, turistler de konaklama tercihlerini yaparken karşılaşacakları hizmetin tutarlılığını bilmek isterler. Türkiye’deki %25 sınırı ise, apartman sakinlerinin huzurunu koruma açısından faydalı olsa da, kısa süreli kiralama pazarının arzını ve çeşitliliğini sınırlandırmaktadır.
Bunun yanı sıra, bu düzenlemeler yalnızca büyük ölçekli işletmeleri değil; bürokratik süreçlere hakim olmayan ve sınırlı bütçeye sahip bireysel ev sahiplerini de önemli ölçüde zorlamaktadır. İzin belgesi alma sürecinin karmaşıklığı, tüm kat maliklerinin onayının aranması ve yüksek para cezaları, kısa süreli kiralama yapmak isteyen birçok bireyin bu faaliyetlerden vazgeçmesine yol açmaktadır. Bu durum, piyasadaki profesyonelleşmeyi engellemenin yanı sıra, küçük ölçekli ev sahiplerinin ek gelir elde etme fırsatlarını da sınırlandırmaktadır.
Sonuç
1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren “Airbnb Yasası” ile kısa süreli kiralamalarda izin belgesi alma zorunluluğu ve ağır idari yaptırımlar getirilmiştir. Bu düzenleme, kiracıların güvenliği ile apartman yaşamının korunması açısından önemli bir adım olmakla birlikte, yüksek maliyetler, tüm kat maliklerinin onayının zorunlu tutulması ve %25 sınırı gibi şartlar, hem profesyonel işletmelerin hem de bireysel ev sahiplerinin kısa süreli kiralama faaliyetlerini önemli ölçüde kısıtlamıştır. Bunun sonucunda, kısa süreli kiralama pazarında arz ve kalite çeşitliliğinde azalma yaşanmış; düzenlemenin koruma amacı ile sektörün ihtiyaçları arasında hassas bir denge oluşmuştur. Önümüzdeki dönemde, sektörün ve düzenleyici kurumların karşılıklı ihtiyaç ve beklentiler doğrultusunda çözüm yolları geliştirmesi, mevzuatın daha uygulanabilir hale getirilmesi ve piyasanın sürdürülebilir büyümesi için atılacak adımlar önemli olacaktır.
Türkçe 
English